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主題建築的必勝四要訣

發文者:子慧妹妹
發表時間:2012-11-15


近二年來,台灣商用不動產的市場十分紅火,但隨著好標的逐漸減少,以及價格不斷攀昇,造成報酬率逐漸下跌,投資價值正在逐漸衰減,下一個會紅火的投資標的會是什麼?主題建築已悄悄站上候選的位置了!








什麼是主題?定位清楚就是主題!例如同樣是曙U,什麼都賣的曙U就不是主題曙U,只賣小籠包、只賣義大利麵、甚至只賣握壽司,就是主題曙U!



例如同樣是旅館、什麼客人都收的旅館就不是主題旅館,只有大套房(suite)(如杜拜的帆船旅館、美國的Holiday Inn)或是只有大約會套房(如台北薇閣愛情旅店),就是主題旅館!



同樣是遊樂園,什麼項目都有的遊樂園就不是主題樂園,只有水的遊樂園(如聖地牙哥的sea world),只賣快樂的遊樂園(如洛杉磯的Disney land),就是主題遊樂園!



定位愈清楚,服務對象愈清楚與單純(simple)的生意,就是愈有主題的生意。



唯一是產品特色



建築物亦是如此,大部分的建築物是沒有主題的,不論它如何高(如台北一○一)或是如何大(如北京動輒數千戶的集合住宅),只要沒有明確主題,都必須落入和所有已完成的建築進行價格競爭的窘境中。



但一幢主題建築,不論其是住宅、酒店式公寓(service apartment)、曙U、辦公樓、或是商場,只要定位清楚,它就是稀少的,再加上房地產的基本特性—區位(location)的無可替代性,所以,幾乎每一幢主題建築都有機會變成「唯一」的商品。



主題建築的精髓



任何一種具有「稀有性」價值的商品(如名畫、古董、變體鈔票、郵票),都會反映在價格上,更何況是具有「唯一」性的商品。



因此,它的價格不是由「市場」決定,而是由「擁有者」決定(獨佔性市場的定價方式),所以必然會有極大的增值空間與投資價值,而主題建築正是具備有這種特性的商品。



過去幾年,台灣極為紅火的「豪宅」商品,因為其定位清楚,所以價格不斷上漲,即使在近半年中,所有市場資訊都不斷發佈說房地產市場已有明顯的反轉訊號,可是豪宅市場仍不為所動,真正的豪宅還是極為搶手,其租金價格還是不斷攀高!



以信義計畫區內的真正豪宅「信義之星」與「基泰信義」為例,建築物高度都不超過五十公尺,但每坪租金都已超過三○○○元,還十分搶手。



相對於旁邊目前還是亞洲第一高樓的台北一○一大樓而言,該大樓雖然興建成本超過上述二案甚多,但每坪租金還很難超過三○○○元,而且租了三年還沒有完全租滿,就是一個極為具體的例子。



「山不在高,有仙則靈」,釵h房地產的外行投資者,總以為房屋愈高、坪數愈大,其價值自然就高,其實都錯誤地落入了「外行看熱鬧」的迷思,因為如果無法有明確定位的主題建築,即使用再複雜的外觀、建材與型式都只能騙騙首次購屋者,而無法禁得起市場景氣波動的考驗。



最好的例子,是在全國首善之區—信義計畫區內目前至少有二幢近一○○公尺高的號稱「豪宅」大樓,還在辛苦的進行銷售作業,卻仍無法達到預期銷售目標,為什麼在全國最好的地點,又誑X最「高」的豪宅,卻無法達到銷售目標?因為他們都沒有掌握到主題建築的精髓。



什麼樣的因素才能成扒麭y主題建築,以下四項指標可作為參考:



必勝要訣一:是正確的區位。



釵h人著迷於算命,可是當你問算命者那一個星座或是那一種生肖最好時,他們一定沒有答案,他們一定告訴你說,好的星星(或生肖)放在不對的地方,也無法好命;不好的星星(或生肖)放在對的地方,也可能帶來好運。









101大樓興建成本高,但租金報酬率卻比不上鄰近豪宅個案。101大樓租了3年至今還未全數租完。



這是什麼邏輯?其實他們所講的就是「區位」(location),主題建築必須是在最適合的區位,才能顯出其唯一性的優點。



所謂「都市,可生不可造」,企圖改變環境,一定會事倍孕b;但能適應環境,則可收事半平縣坏;例如如果要做「主題商場」,一定要在人最多的地方,釵h經營者迷信人定勝天的道理,在南崁、在林口,甚至在台中、在台南開設大型商場,結果大都無法避免關門的命運,原因無他—區位不對!



最近在高雄又有一家極大的商場進入市場,就區位的角度而言,風險也是高的。



如果要做「主題辦公室」,則一定要接近商業中心,有釵h經營者為了貪便宜,有的在郊區遛鴗蔚ョB有的在工業區遛鴗膜j樓,大樓雖然跼o又高又美,但隨著時間的驗證,他們必然會後悔做了類似的決定,原因無他,違反了區位的基本理論。



如果要做「主題旅館」,則一定要在符合主題特性的地區,例如渡假旅館,則一定要在風景優美,適宜人正常活動的地方,最近炒得火紅的阿拉伯聯合大公國的杜拜帆船旅館,希望在沙漠中築「夢」,甚至在沙漠中划雪,雖然花了極大的成本與宣傳費用,未來也難真正長期成央F同樣的例子是美國的賭城(Las Vegas)也是在沙漠中誘F釵h頂級渡假旅館,大量的興建極為費水的游泳池與噴泉,雖然紅火了幾十年,但也必然會走向衰退的結果(如最近該區火燒旅館的次數在增加)。



相對於澳門,後者並沒有投入天文數字的興建成本,也只不過用了三、四年時間,其營業額已經超過了美國的Las Vegas,這些例子都說明了「人定勝天」不是大自然的定律,違反自然,不但要花費極大的維持成本,也必然會遭到環境反撲,而無法避免失敗,這才是自然的道理。



如果要做「約會旅館」,則一定要在人多的地方,人們可在二個小時內可以到達及離開,近幾年有釵h約會旅館看到這個市場紅火,就一窩蜂的抄襲,在南港、在汐止、在中和、在南崁、在桃園,甚至在台中,跼o又大、又美、又創新,但大部分的生意都不太好,釵h已經負債倒閉,也都是違反了區位原則。



同樣地,如果要做「主題墓園」,就必須在交通便利之地,在日本、在美國,甚至歐洲,頂級的墓園都必須在交通方便之處,大部分還在都市之內,為什麼呢?



因為墓園不是廢棄物堆置場,如果放在郊區,人們都不會去,遲早會成為廢棄物區,不但如此,還會破壞景觀與生態。這種遲早要被廢棄與破敗的地點,豈是設立墓園的區位?









釵h外國投資者到台灣,提出一個令他們不解的現象,就是台灣在最好的辦公大樓地點,都誘F住宅。事實上,在大路邊的住宅是不具備豪宅的優勢。
反觀台灣,墓園多在交通不便的郊區,每逢清明常常造成大量塞車,更阻絕了人們去追思的意願,未來成為廢棄物堆置場的機會是很大的,這也是因為不符合區位的原則。



上述的例子,在在的說明了,任何主題建築,一定要設置在對的區位上,所謂「好的開始,即成奶F一半」,如果區位不對,任何投資的風險都是高的。



必勝要訣二:是明確的定位。



所謂「大富三代,才知吃穿!」一個沒有經驗的商品提供者是以消費者為白老鼠,風險自然極大。



人們為什麼願意以極高的價格購買有品牌的商品呢?因為品牌代表了保障與保險,避免了成為白老鼠的機會。



因此,一個沒有提供過類似商品的供應者是不宜貿然與之合作或是購買其商品的。



對房地產而言,各種商品都隱含了極大的專業在其中,例如專長遞t房的公司,其誑X的廠房不但比別人成本更省,幼臚]更好,豪宅、商場、辦公樓、甚至酒店式公寓(service apartment)也都有相同的情況。



因此,台灣在近十年來,已有各種開發商全力專心發展某些項目建築的傾向,這也是一種專業分工。



因此,在選擇開發商時,其公司的歷史長短及對項目的專精,都是影響該主題建築品質與未來經營管理成本的重要項目。



釵h建築物在興建時並不知道要做什麼,也有些建築物在興建中由於市場改變,而將內部格局做了調整,這些建築物都無法成為主題建築。



因為對建築物而言,動線、樓高、結構、外觀的安排方式與位置就決定了使用,很多好的建築物發現定位錯誤時想改變使用方式,不是要花費大量成本(例如目前釵h購屋糾紛已在發生),就是根本沒有機會,因此,一個明確的定位是衡量主題建築物是否可以成左滬垠n指標。



最好的例子是最近有釵h外國投資者到台灣來觀察市場,他們常提出一個令他們不解的現象,就是台灣在最好的辦公大樓(office building)地點,都誘F住宅(號稱豪宅)。



事實上,在大路邊的住宅是不具備豪宅的優勢的;因為對住宅而言,寧靜的環境、方便的購物、私密的庭園與低調的管理才是定位重點,而大馬路邊並不具備這些條件。



在台灣有釵h短視的開發商因預售市場銷售率的關係,拚命為短期利益,在大馬路邊遙谷v,未來必然會遭到無法大幅增值的結果。



相對地,如果是在大馬路邊興建頂級的辦公大樓,則未來增值潛力必然可觀。



台灣目前最好的辦公大樓地點已多用於興建住宅,增加了好的辦公大樓的稀有性,再加上A級辦公大樓是具有國際比較性的商品,其租金水準是可以與其他國家進行比較的,而台北市目前A級辦公大樓租金是亞洲競爭國家中最低的。因此,不論就稀有性、增值性與區位考慮,在交通最方便處興建A級辦公大樓,才是清楚的投資定位。



最好的例子,是在二○○八年,國泰金融中心計劃將每坪租金上調至四○○○元,台北一○一大樓也計劃調昇至三六○○元,不論成本P否,都已經大幅超過所有豪宅的租金,未來其價格也必然會超過所有豪宅。但台灣的開發商,常因辦公大樓的預售市場不好,囿於財力而放棄了這種定位方式,是極為可惜的!



一個好的開發商,必須會明確堅持定位!我可以大膽預言,雖然目前市場尚屬混沌,但三年之內,台北市A級辦公大樓的租金與價格,至少會有三○%以上的漲幅,將會遠遠超過所有住宅的漲幅,因為時間必然會還給正確定位者的公道。



必勝要訣三:是成本的控制。



對經營一棟建築物而言,最重要的項目是管理費用的控制,而最重的費用負擔是保全、清潔、空調、照明及水電費用。未來隨著能源價格的不斷升高,這些費用都將持續增加。因此,在設計之初就必須妥為設計與控制。



例如只有一個保全控制點的保全費用就比有二、三個控制點要少一半;一個中控室位置設計的不正確(在一樓或是地下室),保全費用又至少要增加二○%;一個各戶獨立的空調系統的設計,和中央空調的差距會使設備及電費會有數倍的差距。



其次,對於整棟建築物通風採光系統的設計,及隔熱隔紫外線的建材採用,都可以大幅減少空調成本的費用,尤其是地下室通風採光的設計影響更大(因為二十四小時需要光線)。









對一棟建築物而言,最重要的是管理費用的控制,而最重的費用負擔是保全、清潔、空調、照明及水電費用。
再者,對於照明設備位置的安排以及燈具的選擇,迴路的控制以及是否採用感應式的照明方式都會使得照明費用有倍數的差異。



這些差異會使得大樓管理費支出可以有倍數的差別。尤其是對主題建築物而言,每天每週都會發生的營運費用直接影響其投資報酬率,而這些費用的節省往往在建築設計及施工中即已決定。



因此,如果要投資主題建築物,對於開發商的選擇是極為重要的。



在傳統上,經營團隊首重經驗,而控制成本是最重要的項目。



一個沒有經驗的經營團隊,不但無法提供好的服務,也無法控制成本,常導致希望做好,但最後多因收費太高,而失去了經營機會。



在台灣,有釵h有名的旅館和百貨公司,在剛開始營運時,都以相當好的條件請外國顧問公司協助,但經過二、三年後,當營運開始穩定後(或是經營不善後),就都因對方條件要得太高,而停止合作。



類似的經驗,不但阻礙了該專業經營水準的提昇,使得消費者吃了虧,經營團隊也失去了戰場。



造成這種雙輸局面的主要原因,就是因為經營團隊缺乏經驗。一個好的經營團隊,不但是在服務項目與內容上要有經驗,更重要的是能夠在成本控制良好的情況下,提供最高品質的服務,而這種經驗,是大部分所謂專業經營團隊所最缺乏的。



前陣子關門的亞力山大健康俱樂部也是一個很好的例子,名氣最大、收入最多、連鎖點也多,但卻避不開倒閉的命運,為什麼呢?主要原因也是因為缺乏從規劃設計、設備選擇、及經營管理等各項成本控制的能力。



必勝要訣四:是收入的創造



隨著商業服務觀念的進步,創造收入已成為經營團隊的最重要經驗。



所謂「巧婦難為無米之炊」,當成本已經控制到很低時,如果還想提昇服務項目與品質,「開源」就變得十分重要。



例如停車場提供對外臨停收費;例如行動辦公室(instant office)提供翻譯及會議記錄的秘書服務;例如約會旅館提供用尷A務;例如商場外牆提供廣告出租服務……等。



每一種主題建築因為產權集中,都有釵h創造收入的機會,而以往釵h缺乏經驗的經營團隊,常劃地自限,為了追求一些所謂的品味、高級,而不願用心於創造收入項目的推動,導致在「成王敗寇」的競爭鐵律下,喪失了經營的機會。



要知道最先進的服務觀念是,如果不能創造收入的服務,就是沒有價值的服務!



創造收入的最高能力就是包裝出售的能力。在股票市場有「萬般拉抬只為出」的諺語。意思是說,所有希望股票價格上漲的目的不是在證明經營團隊的能力,而是在賣出股票。因為所有股東投資商品的目的,都在出售獲利。



因此,任何一種無法讓股東順利出售獲利的經營行為都是無意義與無法長久的。



對於主題建築的經營而言,最終目的就是出售,可是有釵h缺乏經驗的經營團隊,有的沾沾自喜於自己的經營績效;有的害怕建築出售後就失去經營機會。



因此,常排斥將主題建築包裝出售,等到錯失最佳時機,不但經營績效會每況愈下,股東也無法獲利。



每一個投資人都知道股票由未上市至上市時的獲利是最大的,主題建築的經營也是如此,經營團隊能將一幢沒有特色的建築經營成主題建築是極不容易的,但成奶妨嶆p不出手,如何獲利?



世界上有釵h優秀的經營團隊,就專門是將一個不起眼的建築低價收購或是取得經營權後,經過加工成為主題建築後快速出售,因而獲取最大利益。



通常新的買主不但不會丟棄(Fire)原來的團隊,反而還往往以重金留下,因為新買主是因為經營績效購買,而不是因為該房地產是主題建築而購買。



當了解了這個道理後,就知道對經營團隊而言,除了創造日常收入外,如何包裝,以及出售主題建築亦成為一項最重要的工作。從尋找單一買主(不論國內或國外)到分割成釵h小單位出售(如發行Reits,受益憑證或債券)都是一個成左爾g營團隊必修的末牷C如果對於創造收入與包裝出售缺乏了解,就不能算是有經驗的團隊。



主題建築已經登上世界競爭舞台釵h年,以往由於鎖國政策,在台灣不易發酵,但在二○○八年以後,由於國民黨已經獲得絕對的執政權力,兩岸的開放以及積極的與世界接軌,已經成為不可避免的潮流,台灣人在鎖國政策下所無法快速累積經驗已成為過去。



面對未來,必須快速成長,在選擇區位、明確定位、控制成本以及創造收入的四大專業能力基礎上,才能創造成左漸D題建築。



投資者如果要順利獲利,就必須對經營團隊是否具有上項四種經驗深入了解,選擇有經驗也有績效的團隊,則必然會輕鬆獲利,祝大家投資順利!



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  • 1 樓留言者:王明冰
    發表時間:2014-01-02

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    發表時間:2013-04-01

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